Quel dispositif fiscal choisir pour louer son bien immobilier en 2025 ?

Fin du dispositif Pinel : une ère se termine

Le dispositif Pinel, qui offrait une réduction d’impôt en échange de la location de logements neufs à loyers plafonnés, a pris fin le 31 décembre 2024. Cette suppression marque la fin de quarante ans de politiques de défiscalisation immobilière en France. Introduit en 2014, le Pinel permettait aux particuliers de réduire leur impôt en échange de la mise en location de biens immobiliers à des loyers plafonnés dans des zones à forte demande.

Quel choix faire aujourd’hui ?

1) Location nue : pour une gestion fine des charges

a) Régime optionnel simplifié

Ce régime s’applique de plein droit si :

• Vos revenus fonciers bruts annuels (loyers hors charges) sont inférieurs ou égaux à 15 000 €,

• Et que le bien ne bénéficie d’aucun dispositif de défiscalisation spécifique (type Pinel, Denormandie, Malraux, etc.).

Avantages :

• Aucune comptabilité détaillée requise.

• Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur les loyers, représentant les charges estimées.

Limites : Si vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) dépassent 30 %, vous êtes moins bien traité qu’au régime réel.

b) Régime réel

Le régime réel est une option intéressante pour les bailleurs percevant des revenus fonciers importants. Il permet une déduction précise des charges réellement supportées. Il est obligatoire à partir de 15 000€ de revenus fonciers bruts.

Charges déductibles :

Intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien, réparation, amélioration (hors construction ou agrandissement, taxes foncières, assurances, déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d’emprunt)

Points importants :

• La tenue d’une comptabilité est obligatoire.

• Le régime réel est plus avantageux pour les biens nécessitant des travaux ou dont les charges dépassent 30 % des loyers.

• La revente du bien est soumise au régime des plus-values des particuliers (différent du régime LMNP avec amortissements).

2) Location meublée non professionnelle (LMNP) : souplesse et fiscalité avantageuse

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité spécifique.

Régimes fiscaux disponibles :

• Micro-BIC : Recettes locatives annuelles inférieures ou égales à :

  • 15 000 € pour les locations meublées non classées (changement majeur depuis 2025). L’abattement forfaitaire est de 30% dans ce cas de figure.

  • 77 700 € pour les locations meublées classées (meublés de tourisme ou chambres d’hôtes). L’abattement forfaitaire est de 50%.

• Régime réel : Permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements, etc.) des recettes locatives. Cependant, à partir de 2025, les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

3) Le dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages, initialement suspendu au 1er janvier 2025, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2025 . Il vise à encourager les propriétaires à louer leurs logements à des loyers inférieurs au marché, en contrepartie d’une réduction d’impôt.

Conditions d’éligibilité :

• Location d’un logement non meublé en tant que résidence principale du locataire.

• Respect des plafonds de loyers et des ressources du locataire, définis par l’Anah.

• Engagement de location pour une durée minimale de 6 ans, via une convention avec l’Anah.

• Le logement ne doit pas être classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE)

4) Autres dispositifs à considérer

• Loi Malraux : Destinée à la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs protégés, elle offre une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux, avec un plafond de 400 000 € sur 4 ans.

• Loi Denormandie : Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, le dispositif Denormandie vise à revitaliser les centres-villes en difficulté en encourageant la rénovation de biens anciens. Il offre une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du prix de revient du bien (acquisition + travaux), selon la durée de l’engagement locatif. Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et le logement doit être situé dans l’une des communes éligibles.

• Loi Monuments Historiques : Elle permet une déduction de 100 % des dépenses de restauration et d’entretien du revenu global, sans plafonnement, pour les biens classés ou inscrits.

• Location en Nue-Propriété : Permet d’acheter un bien à prix réduit en cédant temporairement l’usufruit à un bailleur social, offrant une fiscalité allégée et une revalorisation automatique du bien à la fin de l’usufruit.

Quel choix pour 2025 ?

Le choix du dispositif fiscal dépend du type de bien, de son état, de la durée envisagée de détention, mais aussi de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.

Voici un tableau simplifié des dispositifs recommandés pour chaque type de profil :

Note importante : avant de vous engager, il est essentiel de bien définir vos objectifs (rentabilité, défiscalisation, transmission, patrimoine) et de vous faire accompagner si nécessaire par un professionnel pour choisir le cadre fiscal le plus cohérent avec votre projet.