Cadre Juridique de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) en France
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un type de vente d’immeuble à construire, aux termes de laquelle le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; ce dernier est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Ce type de vente répond à de nombreuses exigences légales visant à protéger l’acquéreur de biens à usage d’habitation ou mixte professionnel/habitation.
Cadre Légal
Le cadre juridique de la VEFA est principalement défini par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) et par le Code civil français.
Les articles L. 261-1 à L. 261-22 du CCH encadrent strictement les conditions et modalités de la VEFA.
Voici les points clés de cette réglementation :
1. Contrat Préliminaire de Réservation (CCH L. 261-15) :
Avant la signature du contrat définitif, un contrat préliminaire de réservation peut être signé entre le vendeur et l’acheteur. Ce contrat précise les caractéristiques du bien (des plans côtés et une notice descriptive des travaux permettent de définir précisément le bien), le prix prévisionnel, ainsi que la date approximative de livraison. L’acquéreur verse un dépôt de garantie, qui ne peut excéder 5% du prix de vente si le délai de signature du contrat définitif est inférieur à un an, ou 2% si ce délai est compris entre un et deux ans.
2. Contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (CCH L. 261-3) :
Le contrat de VEFA doit contenir diverses informations essentielles, telles que la description du bien, les délais d’exécution, le prix et les modalités de paiement, ainsi que les garanties et assurances obligatoires.
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Sécurités et Garanties
Afin de protéger les acquéreurs, plusieurs garanties et sécurités sont obligatoires dans le cadre d’une VEFA :
1. Garantie Financière d’Achèvement (GFA) ou Garantie de remboursement :
La GFA est une garantie prenant la forme d’une caution bancaire ou d’une ouverture de crédit souscrite par le promoteur qui garantit financièrement l’achèvement des travaux en cas de défaillance financière de celui-ci. Elle peut être fournie par une banque ou une société d’assurance. Si le promoteur ne peut pas terminer la construction, la garantie financière d’achèvement permettra de financer les travaux restants. À la place d’une garantie financière d’achèvement, le promoteur peut également souscrire une garantie de remboursement, dont l’objet sera le remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution de la vente.
2. Garantie de Parfait Achèvement – Garantie des défauts de conformité et vices apparents :
La Garantie de Parfait Achèvement est celle par laquelle l’entrepreneur est tenu envers le maître d’ouvrage promoteur, pendant un an à compter de la réception de tous les désordres constatés lors de la réception et ceux révélés postérieurement (pendant un délai d’un an), signalés par voie de notification écrite, et ce quel que soit leur importance.
C’est notamment grâce à cette garantie que les réserves signalées par l’acquéreur lors de la remise des clés sont levées par le promoteur.
De surcroit, le promoteur, doit à l’acquéreur une garantie portant sur les défauts, vices et malfaçons apparents constatés lors de la livraison ou au plus tard signalés un mois à partir de cette dernière.
3. Garantie Biennale :
Elle couvre pendant deux ans, à partir de la réception des travaux, les éléments d’équipement qui fonctionnent et qui sont dissociables du bâtiment (portes, fenêtres, volets, etc.).
4. Garantie Décennale :
Cette garantie, valable pendant dix ans à compter de la réception des travaux, couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Assurances Obligatoires
Outre les garanties, plusieurs assurances sont obligatoires pour les promoteurs immobiliers dans le cadre d’une VEFA :
1. Assurance Dommages-Ouvrage :
Cette assurance doit être souscrite par le promoteur avant le début des travaux. Elle permet de préfinancer les réparations des dommages relevant de la garantie décennale sans attendre une décision de justice.
2. Assurance Responsabilité Constructeur Non réalisateur :
Cette assurance couvre le promoteur pour la responsabilité qu’il peut encourir sur le fondement des garanties constructeurs des articles 1792 et suivants du Code Civil.
3. Assurance Responsabilité Civile Professionnelle :
Elle couvre les dommages causés à des tiers pendant la réalisation des travaux.
Protection Maximale
Le cadre juridique de la VEFA en France est conçu pour offrir une protection maximale aux acquéreurs, grâce à un ensemble de garanties et d’assurances obligatoires, un échéancier de paiement obligatoire. Ces dispositifs légaux visent à sécuriser l’achat et à assurer l’achèvement et la qualité des biens immobiliers vendus avant ou pendant leur construction. Pour tout projet en VEFA, il est essentiel pour l’acquéreur de bien comprendre ces protections afin de réaliser son achat en toute sérénité.
